Álvaro Cabrera G.
Lo dijo la Relatora Especial para el derecho a una vivienda adecuada de la ONU. En su informe de febrero de 2009, la relatora Raquel Rolnik trató el tema de la crisis inmobiliaria, hipotecaria y financiera internacional y sus consecuencias en el derecho a una vivienda adecuada.
En el párrafo 18 del informe, Rolnik afirma: “La Relatora Especial estima que la crisis, y sus orígenes en el mercado inmobiliario, refleja los defectos fundamentales de las políticas económicas e inmobiliarias actuales y ponen de manifiesto la incapacidad de los mecanismos de mercado para proporcionar vivienda adecuada y asequible para todos.”
En el informe la Relatora se pasea por el proceso de desregulación financiera y de actuación del Estado en función de facilitar las políticas de mercado, como forma de proveer vivienda a la población. Estas políticas neoliberales impulsadas desde los años 80 por el BM y el FMI, llevaron a la reducción de la inversión pública en vivienda tanto en países desarrollados como en los llamados países en vías de desarrollo.
En muchos de éstos el Estado no solo se retiró de la construcción y financiamiento de viviendas, también liberó el mercado financiero, permitiendo que se eliminaran los topes a las tasas de interés de las hipotecas y que distintos actores financieros pudieran otorgar estos préstamos, aunque no tuvieran la capacidad para evaluar los riesgos.
Estas políticas, junto a la creciente interrelación financiera internacional y a la apertura de los mercados inmobiliarios a la dinámica especulativa internacional, generaron grandes desajustes en un número importante de países. Primero un crecimiento irreal de la demanda de viviendas, por la facilidad para conseguir créditos, lo que produjo un aumento significativo en sus precios, y luego el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando los más débiles de la cadena no pudieron pagar, con su dolorosa seguidilla de quiebras bancarias y pérdida de viviendas para millones.
El modelo demostró su incapacidad de ofrecer verdaderas soluciones debido a su lógica mercantil y no de derechos. La construcción de viviendas y la entrega de créditos se movía en función de generar cada vez más ganancias, no de resolver una necesidad a la gente.
La Relatora hace un importante énfasis en la necesidad de que se reconozca que la vivienda es mucho más que un simple activo financiero y que tiene grandes implicaciones para la persona, la comunidad y la sociedad en su conjunto. La vivienda es el centro de la vida familiar y comunitaria y no puede dársele tratamiento de producto de consumo.
Las estafas inmobiliarias en Venezuela no son más que otro mecanismo perverso generado por las lógicas de mercado. Los estafadores juegan con la necesidad de satisfacción de un derecho humano (la vivienda), para generar un mecanismo de enriquecimiento basado en el engaño y la explotación de la víctima. Quienes estaban detrás de estos proyectos solo querían maximizar ganancias, no construir viviendas. Era eso o jugar en la bolsa o traficar con cupos CADIVI. El gobierno ha hecho bien en intervenir, pero se deben revisar las políticas de vivienda de manera integral. De eso hablaremos en una próxima entrega.
II
En la primera entrega hablábamos de cómo los mecanismos de mercado han demostrado ser incapaces de proporcionar vivienda adecuada y asequible para todos en el mundo. En el caso de Venezuela, el mercado ha sido especialmente ineficiente para producir viviendas.
A pesar de la insistencia de la Cámara de la Construcción, las cifras demuestran que los productores privados son los que menos viviendas construyen. Como explica un estudio de la Fundación Escuela de Gerencia Social (FEGS) de 2006, “En América Latina, más del 60% de las obras para enfrentar el problema de vivienda las realiza la propia población. En el caso venezolano, de las viviendas construidas entre 1990 y 2001, alrededor del 70% fueron autoproducidas por los pobladores, 20% construidas por el Estado y 10% por el sector privado”.
Aunque no tenemos cifras más actualizadas que desglosen la producción entre pobladores, privados y Estado, no existen razones para pensar que esta realidad haya cambiado sustancialmente. La estafa inmobiliaria develada recientemente ha mostrado que los productores de viviendas con fines de lucro incumplen sistemáticamente los lapsos de entrega y que sus proyectos pueden demorar en ejecutarse períodos indeterminados.
En ese sentido, la idealización de la eficiencia del sector privado y su capacidad de producir es puesta claramente en entredicho por las cifras. Para quienes sostienen además que el problema de la vivienda es un asunto de estos tiempos “de excesivo control del Estado”, basta con decirles que entre 1950 y 1990 la población habitando barrios precarios en el Área Metropolitana de Caracas pasó del 16% al 40%. La Caracas llena de problemas de hoy es consecuencia de ese período.
De acuerdo a datos del Ministerio para la Vivienda y Hábitat recogidos por la FEGS, para el año 2006 el déficit de viviendas afectaba aproximadamente a 3,9 millones de familias (alrededor del 63% de la población) que requerían de algún tipo de atención habitacional. De este total, el 78% (3.019.978) requerían mejoramiento de las viviendas donde habitaban, mientras que la demanda de nuevas casas constituía el 22% (874.730 familias).
Ante esta realidad apabullante, hay que decir que la capacidad de producción del sector público ha sido también históricamente baja, y eso no ha cambiado. Entre 1989 y 1998 se produjeron en promedio 35.679 viviendas, mientras que entre 1999 y 2007 esta cifra bajó a 31.255 viviendas.
Esto a pesar de que se han aprobado normativas, se han hecho esfuerzos administrativos y se han dispuesto recursos para atacar la situación. En promedio entre 1999 y 2008 se destinó a vivienda el 2,56% del PIB, cifra ampliamente superior al promedio de 1,89% del PIB destinado entre 1990 y 1998. Sin embargo, el déficit de viviendas adecuadas no ha disminuido significativamente.
¿Qué hacer entonces? Pues sin duda hay que revisar las políticas para corregir las deficiencias y para fortalecer sus aspectos positivos. Además, se deben plantear otras estrategias, como por ejemplo, desarrollar una política de viviendas públicas para alquiler, y, como han propuesto algunos arquitectos, incorporar a la autoproducción de viviendas como una política de Estado. De esto hablaremos en la próxima entrega
III
Como mencionamos en la entrega anterior, entre 1990 y 2001, alrededor del 70% de las viviendas construidas en Venezuela fueron autoproducidas por los pobladores. Si bien éste ha sido el mecanismo que han encontrado los sectores excluidos para acceder a una vivienda, en general éstas casas carecen de la mayoría de los elementos que integran el contenido del derecho a una vivienda adecuada (condiciones de habitabilidad, acceso a servicios, ubicación apropiada, entre otros). Por ello es necesario conjugar la habilidad constructiva de la población con los conocimientos técnicos y la capacidad de proporcionar servicios que posee el Estado.
El Plan “Barrio Nuevo, Barrio Tricolor”, dirigido a la rehabilitación de viviendas y comunidades ya construidas, parece tomar en consideración estas premisas, así como también los recursos que se han asignado a los Consejos Comunales. Sin embargo, se trata en general de políticas de rehabilitación. Para la construcción de nuevas comunidades se pueden tomar otro tipo de iniciativas. Una de ellas puede ser la de preparar terrenos con servicios y parcelados para entregarlos a familias sin vivienda que desarrollen proyectos de autoconstrucción con asesoría oficial. Aunque se trate en principio de viviendas muy básicas, se garantizaría que no se ubiquen en zonas de riesgo. Estas viviendas podrían mejorar y crecer con el tiempo, si se garantiza que desde las bases estén bien construidas.
Otra cuestión que se debe considerar es la ausencia de una política de vivienda pública para alquiler. La actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y medidas como el congelamiento de los cánones de arrendamiento no han resultado beneficiosas para la población, pues en general no se cumplen y además disminuyen la oferta.
Se debe considerar que la propiedad de la vivienda no es la única forma de tenencia segura. Una oferta amplia de viviendas en alquiler sería una solución para muchas familias y personas que no tienen interés en instalarse definitivamente en un lugar determinado. Además, una abundante oferta de vivienda pública para alquiler a precios razonables impulsaría a la baja los precios de los alquileres en las grandes ciudades, e incluso incidiría sobre los precios de venta. También se debe pensar en la posibilidad de habilitar residencias estudiantiles y para personas que se trasladen transitoriamente de una ciudad a otra.
Como lo explica la Relatora Especial para el derecho a una vivienda adecuada de la ONU, “En algunos países, la propiedad de la vivienda se ha considerado tradicionalmente la forma más segura de tenencia y el alquiler, la menos segura debido a las grandes posibilidades de desalojo. Los últimos acontecimientos demuestran a las claras que la propiedad de la vivienda es una forma segura de dominio pleno sólo en determinadas circunstancias, en particular cuando se cuenta con medios financieros suficientes, sostenibles y estables para lograrlo. El alquiler podría ser una forma más segura si existiese una legislación adecuada que protegiese a los inquilinos contra los desalojos abusivos y facilitase un mayor acceso a modalidades de alquiler asequible, controlado y subsidiado”.
Estas propuestas deberían acompañarse de otras políticas más generales, como el diseño de un Plan Nacional de Vivienda y Hábitat. De eso hablaremos en la próxima entrega
IV
Al analizar las políticas de vivienda desarrolladas desde 1999, se concluye que se ha hecho un enorme esfuerzo por ajustar la normativa, por ordenar a los entes responsables, por aportar recursos y por desarrollar planes de construcción que hagan la vivienda más accesible para las mayorías. Sin embargo, son pocos los logros y se hacen evidentes algunas carencias en las estrategias que deben ser subsanadas.
La primera es la elaboración de un Plan Nacional de Vivienda y Hábitat, donde el esfuerzo por ordenar las políticas de vivienda y las instituciones involucradas tenga un desarrollo programático que garantice la participación y la información de la población. El Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU lo establece como una necesidad para hacer seguimiento al diseño y la aplicación de las políticas, así como a sus resultados.
También hacen falta estadísticas confiables. Desde una mirada de derechos humanos, entre las obligaciones de los Estados está la de producir información que permita evaluar el grado de satisfacción de los derechos sociales. La dificultad para acceder a las estadísticas sobre la situación del derecho a la vivienda hace difícil el seguimiento de las políticas y la participación de la población. Las cifras y parámetros que utilizan el INE y el Ministerio de Vivienda y Hábitat no coinciden, por lo que se hace difícil tener un panorama claro de la situación del derecho a la vivienda en el país. Sin indicadores claros, las políticas no son evaluables, por lo que no es posible asegurar que sean las adecuadas.
Se debe realizar un diálogo con el sector privado. Si bien el afán de lucro mueve a la inversión inmobiliaria, también la capacidad de producción de viviendas del sector privado es necesaria para combatir la carencia de viviendas adecuadas. En ese sentido, es necesario llegar a acuerdos que permitan una interrelación coherente entre los proyectos oficiales y las expectativas del sector privado de vivienda, que incluye a constructores, bancos y propietarios de viviendas para alquiler. La sujeción de estos al plan de desarrollo nacional, pasa por otorgarles la oportunidad de aportar su experiencia en el diseño de estrategias para satisfacer la demanda.
Por último, se debe revisar la efectividad de las políticas de financiamiento. Según algunos especialistas el 90% de la población carece de acceso a las políticas de vivienda. Los precios de las viviendas las hacen inaccesibles, aún con los múltiples mecanismos previstos en la legislación, tanto para los sectores de bajos ingresos como para los de ingresos medios. En ese sentido, se debe revisar la normativa relativa al financiamiento para ajustarla a la realidad.
El desarrollo de estas propuestas debe acompañarse por el fortalecimiento de políticas que ya están en desarrollo, como la inclusión de los CTU y los Consejos Comunales en los planes de vivienda dirigidos a los sectores populares, que no solo les garantizan mayor efectividad, sino que además deja un saldo organizativo que puede favorecer el logro de mejores condiciones de vida para toda la comunidad.
Además, es importante dar continuidad a los procesos de regularización de la tenencia de la tierra urbana, pues los títulos familiares o colectivos otorgados son fundamentales para garantizar el desarrollo integral de los barrios populares, así como para evitar su incorporación a la lógica especulativa inmobiliaria. (Alvaro Cabrera, derechos desde el sur)
